La copropriété

Une copropriété est un immeuble bâti ou un ensemble d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Chaque personne dispose de lots, qui sont des parties privées, et de quotes-parts, qui représentent les parties communes. Notons que les deux sont indissociables. Pour rappel, les parties communes font l’objet d’une propriété entre tous les copropriétaires ou, selon les cas, certains d’entre eux. Les statuts des copropriétés des immeubles bâtis sont fixés par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les copropriétaires élisent, parmi eux, les membres qui vont constituer le conseil syndical. Ce conseil syndical organise les interactions entre le syndic et les copropriétaires. Il représente les copropriétaires et assure une mission consultative, d’assistance et de contrôle des opérations du syndic. 

Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée de 3 ans maximum (renouvelables) et ils ne sont pas rémunérés. Le conseil syndical est représenté par son président. Celui-ci convoque les membres du conseil, répartit les tâches au sein du conseil, coordonne les réunions, fait voter les résolutions à l’ordre du jour, informe le syndic, les copropriétaires et les tiers. Il rend compte des activités et des actions envisagées à l’assemblée générale des copropriétaires. 

Retrouvez les informations relatives à la constitution, aux missions et aux réglementations du conseil syndical → ici.

Le syndicat des copropriétaires est formé automatiquement, avec pour responsabilité les parties communes de l’immeuble. Il est composé de tous les copropriétaires, qui se réunissent en assemblée générale. 

Le syndicat des copropriétaires a pour missions : la conservation de l’immeuble (entretien et réparations), l’amélioration de l’immeuble (travaux de rénovation énergétique, sécurisation, embellissement), l’administration des parties communes de l’immeuble (respect du règlement de copropriété par les occupants et vote des contrats nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété). 

Deux formes de syndicat de copropriétaires sont possibles :

• Traditionnelle : la gestion et l’administration de l’immeuble sont confiées à un syndic professionnel ou non-professionnel

• Coopérative : la gestion et l’administration de l’immeuble sont confiées aux membres du conseil syndical (élus lors de l’assemblée générale des copropriétaires) 

Retrouvez les renseignements et éléments réglementaires relatifs au syndicat des copropriétaires → ici.

L’assemblée générale, qui réunit l’ensemble des copropriétaires, doit avoir lieu au moins une fois par an. 

Après avoir établi d’ordre du jour, le syndic (ou, en cas de nécessité, le Président du conseil syndical) convoque chaque copropriétaire, de manière individuelle (par lettre recommandée ou remise contre récépissé ou émargement). La convocation doit contenir la date, le lieu et l’horaire de l’assemblée générale à venir, l’ordre du jour, les moyens proposés pour consulter les pièces justificatives des charges et dépenses annuelles avant la tenue de l’assemblée, les documents nécessaires à l’information des copropriétaires ou à la validité d’une décision, le formulaire de vote par correspondance. 

Les personnes pouvant participer à l’assemblée générale (présence physique ou visioconférence) sont les propriétaires ou leurs mandataires et le syndic de copropriété. Une association de locataires, sous réserve qu’elle soit affiliée à une organisation agréée, peut y assister mais sans prendre part aux votes. Sous réserve de l’accord du syndicat des copropriétaires, une ou plusieurs personnes extérieures peuvent également participer (maître d’œuvre, architecte, artisans, avocat, futur acheteur…). Pendant l’assemblée générale, les décisions sont prises grâce à des votes dont les modalités diffèrent en fonction de la nature des sujets abordés. 

Le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires fait état du résultat des votes de chaque point à l’ordre du jour et il est obligatoirement rédigé. Il est notifié aux copropriétaires dans un délai d’un mois suivant l’assemblée. Les procès-verbaux doivent tous être inscrits dans un registre, tenu par le syndic, dans lequel on retrouve toutes les décisions. Le recours contre une décision doit intervenir dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal.

Trouvez les 6 étapes-clés de l’assemblée générale des copropriétaires → ici.

➤ Les éléments réglementaires relatifs à la convocation → ici.

➤ Les informations sur le déroulement d’une assemblée générale de copropriétaires → ici. 

➤ Les règles de vote en fonction de la nature des sujets abordés → ici.

➤ La rédaction et la notification du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires → ici.

Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il est chargé de la gestion financière et de la gestion administrative de la copropriété, et de la mise à disposition des copropriétaires d’un accès aux documents de la copropriété. Il exécute les décisions prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires et il assure la gestion courante de l’immeuble. Il peut être professionnel (dans ce cas, il doit présenter une carte professionnelle, justifier d’une assurance et disposer d’une garantie financière) ou non professionnel (choisi parmi les copropriétaires). La durée du mandat du syndic est de 1 ou 3 ans, renouvelable.

Retrouvez les informations relatives au syndic de copropriété → ici. 

Les copropriétés doivent obligatoirement être immatriculées au sein du registre national des copropriétés. Le syndic établit chaque année la fiche synthétique de la copropriété et effectue les mises à jour. L’immatriculation de la copropriété permet d’alimenter l’annuaire des copropriétés et les données statistiques.

Retrouvez le registre des copropriétés → ici. 

Le règlement de copropriété est rédigé dès la mise en copropriété de l’immeuble. Le règlement définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et les droits et obligations des copropriétaires et des locataires (règles de vie pratique et règles de gestion). 

Le règlement peut évoluer et les changements doivent alors faire l’objet d’une décision votée lors d’une assemblée générale. Afin d’être enregistrées, les modifications du règlement font ensuite l’objet d’une publication par un notaire au service de la publicité foncière, ce qui rend les dispositions opposables aux copropriétaires, aux locataires et aux futurs acquéreurs.

Retrouvez les informations pratiques concernant le règlement de copropriété → ici.

A partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublé de tourisme devra en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété peuvent choisir d’interdire ou d’autoriser les meublés de tourisme. Pour les règlements déjà existants, la modification du règlement pour ajouter une interdiction des meublés de tourisme peut être décidée à la suite d’un vote des copropriétaires à la majorité (deux tiers des voix).

Les copropriétaires versent des charges de copropriété afin de contribuer aux dépenses courantes et au bon fonctionnement de l’immeuble. On distingue deux types de charges : les charges générales, qui concernent l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes, et les charges spéciales, qui concernent les services locatifs et les équipements communs. Le règlement de la copropriété définit la répartition des différentes charges. 

Le montant versé par chaque propriétaire varie en fonction de la quote-part et de la nature des charges. Le paiement des charges s'effectue par le versement de provisions. En effet, les charges sont provisionnées en attendant que toutes les factures soient réglées, puis elles sont régularisées.

Retrouvez les règles relatives aux charges de copropriété → ici.

Au-delà de son amélioration énergétique, envisager la rénovation globale de la copropriété permet de profiter de ces travaux incontournables de rénovation énergétique pour prendre en compte les besoins de l’immeuble en matière de modernisation, d’amélioration de l’attractivité et de qualité d’usage. 

Envisager un projet de façon globale offre de nombreux avantages :

• Un meilleur confort thermique et acoustique des appartements
• Une réduction de la consommation énergétique (charges et entretien)
• Une mise en conformité aux nouvelles obligations légales
• Une optimisation des coûts de travaux et une meilleure efficacité globale
• Une préservation et une valorisation du patrimoine
• Une contribution à la protection de notre planète

Lorsqu’il y a un besoin de travaux dans les parties communes de la copropriété, une décision doit être prise lors de l’assemblée générale. La réalisation des travaux et les modalités de règlement figurent alors à l’ordre du jour de l’assemblée générale afin d’être votés par l’ensemble des copropriétaires.

Le Syndic de copropriété a la charge de la signature des contrats avec les artisans qui vont réaliser les travaux, du suivi et de la bonne exécution des chantiers et de la réception des travaux. Afin de simplifier et d’optimiser les démarches avant d’engager les travaux, les copropriétaires peuvent aussi choisir de se faire accompagner et de désigner un maître d’œuvre externe, qui va travailler sur la conception technique du projet.

Etape 1 :  Bien connaître la copropriété  

Recueillir les attentes des habitants, effectuer un diagnostic technique pour connaître l’état du bâtiment.

Etape 2 : Choisir les travaux à réaliser 

Penser rénovation globale et réaliser des combinaisons de travaux cohérents et efficaces pour optimiser les coûts. Plusieurs outils existent pour faciliter la programmation des travaux et disposer d’une vision plus large de ce qui doit être fait pour maintenir et améliorer la qualité d’usage du bâtiment, son efficacité énergétique et son attractivité.

Etape 3 : Etablir un plan de financement 

Faire le point sur les sources de financement : les économies de la copropriété, les contributions des copropriétaires, la capacité d’emprunt et les prêts à taux réduits, et les aides publiques ou privées. 

Etape 4 : Organiser les travaux

Le maître d’œuvre réalise la conception technique du projet, prépare la consultation des entreprises, contribue à l’établissement du calendrier prévisionnel du chantier…